В Петербурге резко вырос объём проданных за долги ипотечных квартир
За минувший год в Петербурге погашено просроченной ипотеки через продажу находящихся в залоге квартир на 3,4 млрд рублей, что в 1,6 раза больше, чем годом ранее (2,2 млрд), и втрое больше, чем в 2019–м (1,1 млрд). Это рекордный показатель для города, который по объёмам погашений просроченной ипотеки оказался на втором месте среди всех регионов страны после Москвы (7 млрд, или +40%). Ленобласть (0,8 млрд, или +84%) заняла четвёртую строчку после Московской области (2,3 млрд, или +34%).
Почему банки спешат продать ипотечные квартиры
Как правило, первые трудности с обслуживанием кредита у петербуржцев появляются не ранее чем через 3 года с момента оформления, то есть текущие показатели — это жильё, приобретённое не позднее 2020 года.
Отсюда и рекордный результат по объёмам погашений за счёт продаж квартир, по оценкам Restate.ru, стоимость квадратного метра на вторичном рынке за год увеличилась на 2%, а за 3 года — на 29%. В этом случае у должника есть возможность получить излишек, который возникает за счёт разницы между суммой долга и выручкой от продажи. Видимо, и кредиторы, и заёмщики в минувшем году стали спешить с продажей, пока цены не недвижимость не стали снижаться.
Это видно и на фоне сужения временного интервала с момента первого просроченного платежа до фактической реализации ипотечной квартиры на торгах в рамках исполнительного производства.
"В 2010–е годы процесс занимал 2–4 года, сейчас он составляет 1,5–3 года", — поделились выводами в коллекторском агентстве "Долговой консультант".
Впрочем, из статистики ЦБ РФ неясно, идёт речь о принудительной продаже жилья после вступления в силу решений судов или же она учитывает в том числе и добровольное досудебное урегулирование. Но редко когда заёмщики самостоятельно инициируют продажу, чтобы на вырученные средства погасить ипотеку и остаться без квартиры. В основном процесс реализации залогового имущества начинается после безуспешных попыток банка–кредитора убедить заёмщика погасить финансовые обязательства.
В банках напоминают, что действующих механизмов для досудебного решения проблем в современных реалиях достаточно (их как минимум два — реструктуризация или применение кредитных каникул). При этом, как ранее отмечали эксперты, в последнем случае платёжеспособность восстанавливает только каждый четвёртый заёмщик, остальные вынуждены прибегать к банкротству или ждать, когда банк подаст в суд и получит исполнительный лист.
До 2019 года неплатежи в ипотеке не носили массового характера — это были единичные случаи. Последовавшее затем массовое снижение ставок и появление льготных ипотечных программ заметно усилили конкуренцию среди кредиторов, заставляя их снижать требования к оценке заёмщиков. Плюс ипотеку стали оформлять не только для улучшения жилищных условий, но и с целью инвестиционного дохода, рассчитывая на рост цены или стабильный поток арендных платежей. Последующие события в экономике снизили платёжеспособность населения, что негативно отразилось и на качестве обслуживания долгов.
Просроченная ипотека не критична
Совокупный накопленный объём проблемных ипотек в Петербурге (неплатежи более 90 дней) за 2023 год вырос на 14%, что по темпам роста оказалось в 3,5 раза выше, чем в среднем по стране (+4%). При этом за 2022 год объём неплатежей удалось сократить на 7%.
На начало февраля текущего года горожане перестали платить по ипотечным кредитам на общую сумму 3,2 млрд рублей. Это на 419 млн больше, чем годом ранее.
При нынешней средней цене 1 м2 214 тыс. рублей денежный объём эквивалентен 2 тыс. м2 проблемного жилья, которое в ближайшее время также должно быть выставлено на продажу. Общую сумму просроченной задолженности на начало февраля 2024 года можно оценить в 15 тыс. м2.
С другой стороны, если ориентироваться на среднюю площадь жилья (46 м2), то в масштабах города и для рынка недвижимости количество залоговых квартир несущественно: +44 квартиры за 2023 год, до 326 жилых объектов. Но если учитывать цены приобретения, например, по уровню 2019 года, то число потенциально проблемного жилья в Петербурге минимум вдвое больше, порядка 600 объектов.
Вместе с тем за минувший год в Петербурге банки впервые умудрились продать квартир для погашения просроченной задолженности на сумму больше, чем размер самого долга (3,4 млрд против 3,2 млрд). Для сравнения: в 2022 году это соотношение составляло 2,1 млрд к 2,8 млрд. Таким образом, оборачиваемость "проблемки" впервые за всё время ведения статистики ЦБ РФ превысила темп накопления.
"Количество решений судов о признании граждан банкротами растёт, но темпы снижаются. Если в 2020–м к 2019–му темп составил 72%, то в 2023–м к 2022–му — уже 26%. Срок реализации имущества в процедурах банкротства в среднем составляет около 9 месяцев. Большинство банкротств физических лиц приходится на Московскую область, Краснодарский край и Москву. Среднее количество участников торгов также увеличивается год к году. По данным на текущий момент, в среднем приходило по три участника", - генеральный директор АО "Сбербанк–АСТ" Николай Андреев.
