Руководители строительства в Истиклоле

Оптимизация стоимости строительства на 2 миллиона ₽. Кейс.

Привет! Поделюсь с вами кейсов прошедшей недели: как сократить расходы на стройку с 9.5 млн. до 7.5 млн. рублей. К нам обратился клиент, готовый строиться, с уже выполненной рабочей документацией (изыскания, АР, КР). Мы подготовили расчёт по документации клиента. Стоимость тёплого контура составила 9.5 млн рублей. При этом было явно видно, что для дома площадью около 143 квадратов с террасой и навесом это значительно дороже, чем стоимость в нашем стандартном конструктиве. Под стандартным конструктивном я подразумеваю: свайно-ростверковый фундамент стены из тёплой керамики или газобетона перекрытие из ЖБ плит стропильная система с покрытием кровли металлочерепице, с утеплённым чердачным перекрытием Естественно, клиент не обрадовался тому, что придётся выйти из бюджета ради выполнения проекта по КР, к которому у нас возник ряд вопросов: 💢 Фундамент - лента глубокого заложения Пустой способ деньги на бетон, арматуру, опалубку и работу в землю. Про это у меня тут уже написана как минимум одна статья. 💢 Стены - газобетон 400 мм D500, под утепление системой мокрого фасада 50 мм Есть не один вариант строительства однослойной стены, которая и без утепления будет превосходить нормы по теплоэффективности (либо есть смысл уменьшать толщину стены) 💢 Перекрытие - монолитное Выполнение сборного перекрытия обходится ощутимо дешевле. А с использованием керамического блока нас даже не понадобится устраивать монолитный пояс под ЖБ перекрытие. Монолитное перекрытие оправдано только в случае сложной архитектуры. 💢 Подъем стропильной системы на 60 см выше чердачного перекрытие - кирпичная кладка 450 мм высотой + дополнительный армопояс Клиент даже не просил о таком проектировщиков, его просто не предупредили… просто берём и делаем ненужные доп.работы на 500 тысяч, чердак холодный и не эксплуатируемый 💢 Устройство монолитных колонн (монолитный каркас) Просто так. Пусть будут колонны, будет же мощнее и крепче. При этом каркас заполняем прочным несущим материалом. Единственное, что мы от этих колонн получаем - дополнительную точечную нагрузку на фундамент. Зачем? Что сделали: 🔸 Обсудили все с клиентом, предложили варианты, сообщив, что «пересаживать» его на наши стандартны мы не будем, но описать все нюансы его проекта обязаны 🔸 Рассмотрели варианты увеличения размера кредита - привлечение созаемщка 🔸 Предложили заменить лишь часть конструктивных решений, если к каким-то из них у клиента душа «прикипела» и отказывать ему от них очень некомфортно Взвесив все за и против, после обсуждения с супругой и неоднократных созвонов с нашей командой, клиент принял решение строить по нашим стандартам. Строить будем из крупноформатного керамического блока Porotherm 38 Thermo. Я рад, ведь в противном случае, он был бы вынужден отложить строительство, либо наткнулся бы на подрядчиков с пониженной социальной ответственностью (ну или чрезмерно храбрых и не умеющих оценивать риски). А теперь у человека будет свой дом. Пусть и пока тёплый контур. Это ведь уже второй шаг к своей мечте. Я уже писал, что не стоит проектировать свой дом «в стол», изначально не рассчитывая бюджет. Согласны?

BIM и 5D Смета

Листаю ленту и вижу всё чаще появляются объявления о поиске специалистов в области проектирования BIM и вспомнила 2021 год, когда начался бум, после разговоров о том, что с 2022 нас всех переведут на BIM моделирование. Я работала тогда с одной подрядной организацией, выполняющей работы на объекте, инвестором реализации которого выступала одна из ведущих в России инвестиционно-строительных компаний (сами понимаете масштаб организации и в первую очередь внедрение всех нововведений). Общалась с ребятами на площадке, но эта тема не охотно обсуждалась, ну как это обычно бывает - "скажут надо, значит будем". Так и случилось, с января этого года при заключении догово­ров о разработке про­ектной документации для строительства, реконструкции, кап. ремонте ОКС, но пока только при фина­нсировании за счет бюджетных средств, фо­рмирование и ведение информационной моде­ли стало обязательным для всех участников – заказчик, застро­йщик, эксплуатирующая организация. ​ Понятно, что пост не для проектировщиков, а для подрядных организаций, которым придётся рано или поздно в этом участвовать. И пройтись пока я хочу по треминам. Простыми словами, BIM (информационное моде­лирование зданий) - это совокупность про­цессов, коллективная работа, в которой участвуют специалисты всех разделов проек­тной документации – архитекторы, констру­кторы, технологи, пр­оектировщики, разраб­атывающие инженерную часть (внутренние и наружные сети) в ед­иной общей среде про­ектирования. Результ­атом этой работы явл­яется создание BIM-модели (объединение запроектированных частей здания/сооруже­ния в единую простра­нственную модель), которая содержит в се­бе информацию о всех физических, техниче­ских, технологически­х, экономических, эк­ологических и прочих характеристиках объ­екта. BIM модель может быть разработана как для площадных объектов, так и для линейных. Что она в себе несет: • Полная визуализация ОКС до начала осущес­твления строительства • Выявление возможных рисков при реализации • Возможность контроли­ровать процесс проек­тирования инвестицио­нного проекта в режи­ме реального времени • Возможность применен­ия оптимальных техни­ческих решений при строительстве ОКС • Точность расчета сто­имости строительства (при выявлении ошиб­ок на этапе проектир­ования, минимальна вероятность удорожания проекта), фактичес­кие объемы реального объекта • Контроль процесса в реализации – соответ­ствие проектных реше­ний и результатов • Готовая цифровая мод­ель используется в дальнейшем в процессе эксплуатации ОКС, демонтаже, реконструк­ции, кап.ремонте. 5D Cмета – это продукт программного обеспече­ния для автоматизации сметных расчетов. Связующее звено между BIM платформой и любой сметной программой, которая отвечает за выпуск итоговой смет­ной документации. Программа не является расчётной, она пол­учает данные (объемы) из BIM модели, передает в модуль программы 5D смета, назначает но­рмы, ресурсы, поправ­ки (учет условий про­изводства работ), а далее передает эту информацию для расчета смет в любую сметн­ую программу для фор­мирования итоговой проектной сметы. Как она работает: Программа выбирает элемент BIM-модели, привязывает код классификатора, выгружает в файл, загружает информацию в BIM-модель, осуществляет контроль полноты осмечивания и контроль полноты изменений. Задача сметчика в эт­ом процессе привязать базу, применить ко­эффициенты, а объемы работ будут рассчит­аны автоматически на основании спроектир­ованных данных. Преимущество пр­ограммы в том, что сметная документация может готовиться пар­аллельно с проектиро­ванием и изменяться в соответствии с изм­енениями в ходе прое­ктирования

Мини эко-студия 28м2.

Серию мини студий в эко стиле мы создавали вместе с нашим заказчиком. Посмотрим одну из них: Поскольку помещение маленькое мы старались использовать каждый квадратный метр с умом. Из подоконника было создано полноценное рабочее место, которое, при желании, может служить местом отдыха с чашкой кофе и видом на сосновый лес. Кровать встроена в нишу, кухня расположена в проходе. Впервые на этих объектах использовали в большом количестве технику шпонирования. В данной технике выполнен подоконник, а также изголовье спального места. За основу брали 21мм фанеру и шпон дуба. Частично шпон был применен в качестве декора во всю стену. Вот такое небольшое, но достаточно функциональное получилось пространство. zubachev_master #шпонирование #экостудия

Сколько на вас зарабатывает строительная компания?

Сколько стоят материалы и работы? Сколько составляет прибыль? Вопрос максимально притянутый за уши, как и стоимость квадратного метра. Но он существует, а значит мы с вами можем его закрыть При принятии решения у потребителя есть базовая потребность - должен быть сделан ПРАВИЛЬНЫЙ выбор. Для этого обычно предложений получают несколько и пытаются их сравнить. Но сначала смотрят на цену, а потом уже на все остальное: репутацию компании, отношение к клиенту, опыт сотрудников и т.д. Часто задается такой вопрос: "Вот я вижу, 1 млн стоит фундамент. А что в него входит? Сколько стоят материалы? Мне нужно это понять, чтобы нафантазировать, сколько на мне хотят заработать" Действительно, есть тип клиентов, у которых выражена потребность в максимальном уточнении всех мелких пунктов, статей и субстатей расходов. 🆗 Именно поэтому у нас полностью открытая и развёрнутая смета, где прописаны реальные себестоимости работ и материалов, накладные расходы, заработок и прочее. ✅ Иногда у клиентов появляются поинты, вроде такого: "так ведь фундамент стоит 300 тысяч, а мне продают за миллион, непорядок, обманщики"... ❌ Иногда фундамент делают сами и нанимают просто разнорабочих на заливку, ❌ иногда экономят на материалах и не соблюдают все технологии. ❗️ Цена может сильно уменьшиться, примерно раза в 2. Качество тоже будет разным 😉 Возвращаясь к нашему вопросу и уходя от лирики, материалы обычно стоят примерно 50% от той суммы, которую вам выставляет строительная компания. Ещё процентов 25% - зарплаты рабочим, а остаток - зарплата сотрудников, административные расходы и прибыль компании, которая в итоге составляет 5-10%. С определённой погрешностью это справедливо ко всем основным этапам работ. Такая, можно сказать, «средняя картина по больнице». Возможно, с этой информацией, кому-то станет легче жить. 😀 Хотя я искренне не понимаю, зачем она нужна Заказчику, когда есть огромное количество действительно важных нюансов. Я все чаще и чаще задумываюсь о том, что на рынке нет сформированного образа покупателя, стандартов потребительского опыта. Знаете зато что есть? Минное поле ⚠️ Большинство заказчиков и исполнителей пытаются что-то урвать, кого-то надуть, найти/предоставить максимально дешевую стоимость, не взирая на последствия. А в интернете, тем временем, огромное количество заведомо некорректного или проплаченного спонсорами контента. Задача отличить достоверную информацию для среднего покупателя почти невозможная. Сейчас я провожу небольшое исследование среди потребителей, которое поможет подготовить ёмкий и понятный продукт, решающий все базовые невзгоды будущего домовладельца. Также изучаю существующие образовательные продукты. Скоро я расскажу про этот проект немного подробнее, а пока прошу вас помочь в исследовании и пройти опрос по ссылке Заранее благодарю всех откликнувшихся! В комментариях предлагаю обсудить, кто и как делает свой выбор. Верите в сочетание качества, скорости и низкой цены? строительство #строительнаякомпания #строительстводомов #строительныематериалы #ижс #загороднаянедвижимость #недвижимость #недвижимостьмосква #стройматериалы #свойдом

🏢"Отчуждение имущества"

«Отряд кошек, неприя­тный запах, мусор с помойки, систематиче­ские затопления сосе­дей» и прочие подобн­ые нарушения санитар­ных норм, а также не желание поддержания инженерных сетей в исправном состоянии – собственников таких помещений, закон обяжет встать «на путь истинный», либо пр­идется «заплатить». ФЗ №430 «О внесении изменений в часть пе­рвую гражданского ко­декса РФ», вступает в силу с 01.03.2023 г. Будет применяться су­дебная практика прод­ажи с торгов жилого имущества, в случае, если собственник жи­лого помещения, испо­льзует его не по цел­евому назначению, си­стематически нарушает интересы соседей, нарушает санитарные нормы, которые могут привести к разрушен­ию. Собственник помещения будет предупрежден путем уведомления о приведении в надлеж­ащее состояние имуще­ства, в котором будет указан срок для ус­транения предписания. В случаях игнориро­вания собственником предупреждения, имущ­ество будет продават­ься через государств­енные торги. Сумма, вырученная с торгов, за учетом всех суде­бных издержек, будет возвращена собствен­нику. Подобные поправки от­носятся и к машино-м­естам, в случаях, ко­гда ситуации не прот­иворечат Жилищному кодексу РФ Честно говоря, в таких поправках, увидела только положительное и очень много

Топ-10 ошибок в планировках: текстовая версия 💭

Привет! В комментариях к одному из роликов меня попросили сделать текстовый вариант для ТЧ. Нууу, собсна, вот и он 😶 На что обратить внимание про разработке проекта? Вот список неочевидных для многих вещей, которые сделают проживание не самым комфортным, а #строительство - дорогим 1️⃣ Использование тамбура в качестве "тепловой завесы". Если вы разместите #радиатор около входной двери, то в коридоре будет холодно. ⁠Лучше использовать тамбур для разделения "чистой" и "грязной" зон в загородном доме. Наличие перегородки или лишних перегородок в планировках в целом скорее превратит дом в набор «клеток». 2️⃣ Предусмотрите во входной группе дома место для хранения верхней одежды и обуви. Речь идет о планировках, в которых входное #пространство очень узкое/короткое - там банально нет места для вешалок, обуви и зеркала. ⁠Особенно это касается проектов, которые не предусматривают отдельную гардеробную во входной зоне. 3️⃣ Часто в планировках дома из интернета, разработанных горе-архитекторами не указаны несущие #стены . ⁠В будущем это уменьшит реальную площадь дома. 4️⃣ Обратите внимание, что перегородки, на которые вы хотите установить или повесить тяжелую #мебель или технику, обладают достаточной толщиной и выполнены из подходящего материала. ⁠Также чаще всего лучше отметать пустотелые #перегородки . Это создаст больше сложностей, чем сэкономит денег. 5️⃣ Отсутствие достаточного количества мест для хранения в проекте загородного дома. ⁠Шкафы, стеллажи, места для хранения предметов хобби - все это стоит планировать заранее, особенно если вы строите относительно компактный #дом , а не огромный особняк с отдельными комнатами грязи. 6️⃣ Недостаточное количество санузлов в планировке дома. На три спальни - минимум два. ⁠Для четырёх и более спален вам, скорее всего, понадобится еще один дополнительный санузел. 7️⃣ Размещение «мокрых» точек в разных частях дома. ⁠Это увеличивает количество инженерных коммуникаций и итоговую стоимость на несколько сотен тысяч рублей точно. Старайтесь группировать «мокрые» зоны. 8️⃣ Отсутствие в планировке коробов под коммуникации. А также места для разводки из внутри помещений, места для монтажа инсталляций унитазов. ⁠Потом это «съест» вашу площадь, подпортит настроение и изменит планы по эксплуатации помещений, которые вы или ваш супруг долго продумывали. 9️⃣ Проектирование котельной не по требованиям. Проверяйте #нормы и их актуальность. Звоните местным газовщикам и подтверждайте эти нормы голосом. Иначе могут попросить дать на лапу 🫨 1️⃣0️⃣ Избыточная площадь загородного дома ухудшит комфорт проживания в доме и может снизить #ликвидность дома на вторичном рынке (зависит от расположения участка). ⁠Подумайте о назначении помещений. Нужны ли вам эти гостевые спальни, или вы хотите устроить более комфортно свою жизнь, а гости могут поспать и на диване в гостиной/взять такси до дома? Надеюсь, это поможет кому-то сделать еще один #проект лучше. Это, конечно, не все. Но это то, что я чаще всего вижу в планировках из интернета. Свои варианты добавляйте в комментариях! Всем добра 🙃

3 ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ДОКУМЕНТА НА КВАРТИРУ

👩🏻‍💻В прошлом посте я писала о важности документов на квартиру, которые могут понадобиться для успешной сделки квартиры. Сегодня я расскажу подробнее о каждом из них 👇🏻 1️⃣ Выписка ЕГРН или свидетельство о регистрации права Выписка из ЕГРН позволяет узнать покупателю о наличии обременений на квартиру, не находится ли она под арестом или в залоге у банка. Получить можно: ✔️в МФЦ, ✔️через госуслуги, ✔️на сайте Росреестра. Свидетельство о праве собственности выдавалось до середины 2016 года. Оно не утратило свою юридическую силу, но выписка из ЕГРН на данный момент является главным правоподтверждающим документом. 2️⃣ Договор купли-продажи (или другой вид договора: дарения или приватизации, долевого участия в строительстве или уступки прав, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, решение суда). Этот документ юридически фиксирует сделку и обязательства сторон. В договоре обязательно указывается паспортные данные продавца и покупателя, стоимость квартиры, ее кадастровый номер и адрес. 3️⃣ Технический паспорт или план, кадастровый паспорт (если этих документов нет, это не критично). В техническом паспорте/плане содержится информация о характеристиках квартиры и ее подробный графический план. Именно он позволяет узнать о наличии незаконной перепланировки. Сфера применения технических паспортов БТИ ограничена с 2013 года. Но иногда нужны копии технического паспорта для уточнения характеристик квартиры на момент последней паспортизации или проверки несогласованных перепланировок. В настоящее время, для постановки квартиры на государственный кадастровый учет, изготавливается только технический план. Получить технический план можно: ✔️у лицензированного кадастрового инженера. Получить копию технического паспорта можно: ✔️в БТИ, ✔️в МФЦ, ✔️БУ ХМАО – Югра «Центр имущественных отношений». Подробнее о проверке документов перед покупкой квартиры я расскажу в следующем посте. 😉 экспертЗКК МОЯнедвижимость кадастровыйИнженер документынаквартиру квартира перепланировка

Стоимость газобетона пробивает дно!

Привет! 🗞 Сегодня делюсь свежими новостями и простой аналитикой стоимости строительства своего дома: ♨️ куда улетела цена на газобетонные блоки? ♨️ динамика стоимости строительства за последние 12 месяцев ♨️ сколько сейчас стоит строительство дома? Пока мы разрабатывали документацию для новых проектов, производители не сидели без дела. 🤔 У меня нет ответа на вопрос «почему?», но факт в том что стоимость газобетона упала ещё несколько раз за последние месяцы. И если для меня первое снижение казалось чем-то понятным, то следующие два падения уже немного шокировал. Получается, отвыкли мы от снижения цен 😀 Дешевеет, кстати, далеко не все, но снижением стоимости крупных позиций обеспечивается падение итогового чека на стройку. Что не может не радовать, так как это увеличивает спрос на наши услуги. 🧮 Изменение стоимости газобетона за последние месяцы в цифрах: 🏜 Июль - 6’900₽/м3 🏕 Август - 6’200₽/м3 🍂 Сентябрь - 5’500₽/м3 🍻 Октябрь - 5’000₽/м3 🌨 Ноябрь - 4’350₽/м3 Тренд налицо, даже в комментариях не нуждается 🙂 Злые языки говорят, что в декабре стоимость полетит вверх, но не очень хочется в это верить. В любом случае, даже если цена на блок ещё немного упадёт, именно сейчас она она может обеспечить комфортный вход в строительство. 📈📉 Что касается стоимости строительства, то вот её динамика за год: 4 квартал 2021: 5,9 млн 📈 1 квартал 2022: 6,3 млн 📈 2 квартал 2022: 7,8 млн 💹🤯 3 квартал 2022: 6,4 млн 📉приведён расчёт стоимости строительства двухэтажной квадратной коробки 10х10 с плоской кровлей из газобетона Bonolit на свайного-ростверковом фундамента 📉 Сейчас стоимость строительства такого дома составляет около 6,1 млн. рублей., то есть приближается к стоимости строительства, актуальной около года назад. 🤔 В паре с ипотекой под низкий процент, возможностью субсидировать ставку и взять единый кредит сразу и на участок, и на стройку, снижение стоимости строительства обеспечивает лёгкий вход в загородную жизнь 🙌 если сравнивать с конскими ценами и сумасшедшими ставками по кредитам, которые мы наблюдали около года назад 🤯 Что будет с рынком после Нового года не понятно, думайте сами, решайте сами - жить загородки или не жить 😶 А я в следующей статье расскажу вам, из чего дешевле сейчас строить на примере сравнения стеновых блоков 4 популярных производителей. Каковы ваши прогнозы на рынок? хорошиеновости #цены #газобетонныйблок #газобетонныйблок #ижс #строительство #загороднаянедвижимость #загороднаяжизнь #свойдом #domgroup

Гаражная амнистия

Гаражная амнистия - это упрощенный порядок оформления документов на гараж и земельный участок👍🏻 🗓️Она начала действовать с 1 сентября 2021 года после вступлением в силу Федерального закона 79-ФЗ от 05.04.2021 г. Конечно, со стороны владельца гаража она может показаться упрощенной, а вот для кадастрового инженера не все так просто. 📚📃📑📧📩📮🗂 👉🏻Владельцу гаража достаточно заключить договор с кадастровым инженером на выполнение кадастровых работ и по итогу получить выписки ЕГРН на гараж и (или) земельный участок 👉🏻А вот кадастровому инженеру придется попотеть, так как нужно будет провести геодезическую съемку, замеры гаража, подготовить схему расположение земельного участка на КПТ, межевой план и технический план. И еще наладить взаимодействие с гос органами: Администрацией и Росреестром🙈 Земельный участок будет предоставляться бесплатно, госпошлины за регистрацию прав нет! А вот кадастровый инженер бесплатно не работает, поэтому нужно будет нести расходы на кадастровые работы. Перечень документов и порядок оформления будет зависеть от исходных документов владельца гаража и гаражного кооператива! Условия оформления гаража и (или) земельного участка по амнистии: Гараж должен быть: - капитальным - построен до декабря 2004 г - не признан самовольной постройкой Срок действия гаражной амнистии - до 01.09.2026 г гараж гаражнаяамнистия оформлениегаража оформнениенедвижимости моянедвижимость Когалым недвижимость кадастровыйинженер экспертЗКК

Как снизить тариф на электроэнергию в жилом доме?

Если у вас есть жилой дом на территории садового или дачного кооператива, вам нужно обратить внимание на имеющиеся документы👀 Зачем? У вас есть возможность снизить тариф на электроэнергию!⚡️ Снизить стоимость тарифа можно на 30%! Поэтому, Если вы проживаете в жилом доме на постоянной основе – это значительная разница в будущем! 👩‍🏫 Условия: Садоводческий (дачный) кооператив должен перейти на прямые договора с Энергосбытовой компанией. Эту информацию вы можете уточнить у председателя вашего кооператива или в энергосбытовой компании! Энергосбытовой компании (в Когалыме это Газпром Энергосбыт, пр. Шмидта 24-1) нужно предоставить технический план или технический паспорт с указанием в нем электрической плиты или электроотопления. ➡️Если у вас есть технический план или технический паспорт на дом, вам нужно обратиться в Энергосбытовую компанию для подачи документов. ➡️При отсутствии этих документов, вы можете обратиться к кадастровому инженеру за изготовлением технического плана. Кроме того, что изготовление технического плана поможет снизить тариф на энергию, есть еще и другие плюсы ➕ ▪️Актуализация сведений о жилом доме в Едином государственном реестре недвижимости ▪️Можно узаконить реконструкцию/перепланировку дома пока действует дачная амнистия (упрощенный порядок оформления документов) ▪️Кадастровый учет и регистрация дома при новом строительстве кадастровыйинженер #техплан #жилойдом #электроэнергия #Росреестр #ВыпискаЕГРН #газпромэнергосбыт #экспертЗКК #МояНЕдвижимость #Когалым