Какие ошибки совершают покупатели недвижимости на торгах по банкротству
Тема поста возникла не случайно, во-первых, в прошлом посте я рассказал историю, в которой покупатель купил квартиру на торгах по банкротству в сентябре 2023г., но до сих пор не может ей распоряжаться, а во-вторых, мой блог создан для информирования доверителей как исключить правовые риски и не стать жертвой мошенников.
Покупка недвижимости на торгах по банкротству – высокорискованный и одновременно выгодный вариант инвестиций в недвижимость.
Выгода состоит в том, что участники торгов отсечены формой оплаты. Это всегда безнал и только собственные (не ипотечные) средства. Следствием чего узкий круг покупателей по сравнению с объявлениями на Авито и возможность купить квартиру со скидкой на 20-50% от рынка.
Высокий риск связан с историей квартиры, а также интересом лиц, участвующих в деле о банкротстве – должника, финансового управляющего, кредиторов и иных лиц.
С учетом собственной судебной практики по оспариванию сделок, в том числе торгов по банкротству я составил свой топ ошибок покупателей, которые купили недвижимость и потеряли вложенные деньги и имущество.
Ошибки покупателей:
Верить на слово финансовому управляющему и не вникать в процесс банкротства, в котором реализуется квартира, дом, земельный участок и т.д.
Ошибка заключается в том, что недобросовестные финансовые управляющие как в посте от 17.04.2024г.
умалчивают от покупателя наличие споров между должником, кредитором и например, бывшим супругом должника.
Такие споры могут привести к обременению купленной квартиры как минимум, а как максимум невозможности ею воспользоваться
* Не смотреть квартиру в живую, верить фотографиям финансового управляющего.
Ошибка заключается в том, что фактическое состояние квартиры может координально отличаться от состояния квартиры на фотографии.
Это может проявляться в «уставшем» ремонте или его отсутствии.
Более того, доступ в квартиру частично подтверждает согласие должника на ее продажу и вселяет уверенности, что должник не будет оспаривать результаты торгов.
Кроме того, с должником можно пообщаться вживую и узнать технические нюансы по квартире.
Не смотреть документы на квартиру, в том числе не проверять историю квартиры до торгов.
Ошибка может привести к тому, что после оформления сделки выясниться, что квартира продана с жильцом, имеющим бессрочное право пользования жилым помещением.
Как правило такое возможно, если один из нанимателей ранее отказался участвовать в приватизации и сохранил право пользования квартирой. Также могут быть случаи, когда жильца сняли с регистрационного учета с нарушениями Жилищного кодекса РФ. Подобный случай был рассмотрен здесь
* не запрашивать актуальную выписку из ЕГРН.
Ошибка может стать фатальной в деле о банкротстве.
Так как выписка из ЕГРН содержит зарегистрированные обременения, в том числе арест по уголовному делу, который может быть снят только судом, наложенным в рамках уголовного дела, и покупка такой квартиры может обернуться убытками для покупателя.
При этом вернуть вложенные средства будет крайне затруднительно.
не проверять арбитражного управляющего на добросовестность.
Такую проверку можно выполнить самостоятельно. Достаточно провести анализ всех дел арбитражного управляющего и установить отсутствие судебных актов о применении административной ответственности, отмен торгов, признании действий финансового управляющего не соответствующим закону.
Ошибка заключается в том, что недобросовестный арбитражный управляющий может скрыть важные нюансы от покупателя или выставить на торги неликвидное имущество, значительно завышенное по стоимости, покупка которого приведет покупателя к проблемам и финансовым вложениям.
Чтобы исключить риски потери денег и недвижимости на торгах по банкротству необходимо придерживаться следующего порядка действий:
1️⃣ Нашли интересный объект на торгах по банкротству, в 1-ю очередь сравниваем текущую цену на квартиру с объявлениями аналогов в той же локации.
Проводим анализ информации, отраженной на электронной площадке. Смотрим есть ли фотографии объекта, находим контакты организатора торгов.
2️⃣ В карточке торгов всегда есть номер дела по банкротству. Копируем или запоминаем номерок, ФИО должника и идем на сайт картотеки арбитражных дел, там вводим ФИО должника и внимательно смотрим дело о банкротстве.
Нас интересует процедура банкротства, дата признания должника банкротом, имеется ли определение суда об утверждении положения о порядке и условиях продажи имущества должника; имеется ли спор между арбитражным управляющим и другими лицами по порядку продажи имущества должника. В общем смотрим все судебные акты, которые имеют отношение к продаваемой квартире.
3️⃣ Вбиваем в поисковой строке ЕФРСБ и заходим на сайт, где вводим данные должника и смотрим кем было утверждено положение о продаже имущества должника. Если недвижимость залоговая, то именно здесь мы и найдем искомое положение. Также этот сайт поможет установить сколько раз приостанавливались торги и причины приостановки.
4️⃣ Звоним организатору торгов и задаем все интересующие нас вопросы, а именно обременение квартиры, сколько человек зарегистрировано, какие основания выставления квартиры на торги, есть ли незавершенные споры между участниками дела по банкротству.
Сравниваем ответы с полученной ранее информацией по судебному делу, если противоречий нет, то договариваемся на просмотр объекта, просим предоставить на месте всю документацию.
5️⃣ Осматриваем объект на месте, смотрим техническую часть, а также если присутствует должник интересуемся, когда он сможет освободить жилплощадь и готов ли он это сделать добровольно.
6️⃣ На месте, смотрим документы на квартиру, запрашиваем кто зарегистрирован, как приобреталась квартира, не была ли квартира приватизирована и т.д.
7️⃣ Анализируем полученные данные, смотрим есть ли заявки от других покупателей на участие в торгах, принимаем решение входить в процесс или нет.
Если желание участвовать в торгах сохранилось, то оставляем дополнительные средства про запас на решение правовых проблем с квартирой, которые могут возникнуть после переоформления квартиры в МФЦ.
Таким образом, покупка квартиры или другой недвижимости на торгах по банкротству требует от покупателя проявления максимальной бдительности, т.к. только покупатель несет риск неблагоприятных последствий, связанных с покупкой, следовательно сам обязан проявить максимальную осторожность, взвешивая риски и потенциальную прибыль от участия.
Юрист, Ярослав Сафронов
торгипобанкротству #банкротство #юристпобанкротству #юристонлайн #ответюриста #сделкабезриска #проверкаквартиры #проверкапродавца #купитьквартиру
